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Il 2012 è stato caratterizzato da un restringimento del credito immobiliare da parte delle banche anche a parità di garanzie prestate. La capacità di indebitarsi delle giovani generazioni (e anche di coloro che avrebbero potuto cambiare immobile) si è drammaticamente ridotta dalla recessione, dalla disoccupazione, e da una criminale pressione fiscale su servizi primari e consumi. Il settore delle società immobiliari è al collasso, non è improbabile una catena di fallimenti con conseguente liquidazione al mercato del portafoglio immobiliare. Date un occhiata ai grafici delle varie Aedes, Prelios, Brioschi, Bastogi e compagnia.

Andamenti Trimestrali

State osservando grafici e tabelle dell’NTN  ovvero il “Numero di Transazioni Normalizzate” (Rilasciate trimestralmente dall’Agenzia del Territorio), un NTN rappresenta un contratto di compravendita per un immobile. L’aggettivo “normalizzate” si riferisce al fatto che se il contratto in esame attiene al 50% della proprietà su un immobile, abbiamo 0,5 NTN. Sono quindi ponderate rispetto alla quota di proprietà effettivamente venduta.

Sistema CRIF di Informazione Creditizie

Questo grafico è riferito alle domande di mutui ipotecari, i dati sono aggregati come variazione mensile anno su anno, ottobre 2011 ha fatto segnare un catastrofico -37%, percentuale mantenuta anche nel 2012. L’anno 2013 è stato caratterizzato da una flessione positiva da parte degli istituti di credito nell’erogazione di mutui legati all’acquisto “prima casa” grazie anche all’intervento della BCE.

La pressione fiscale sugli immobili, specie su quelli al di fuori delle (poche) tutele residue “prima casa”, è arrivata a livelli astronomici e in molti casi semplicemente insostenibili forzando la liquidazione dei cespiti da parte di proprietari che non possono più permetterseli.

Infine ci sono le banche, sempre loro, non ci sono molti dati in Italia che misurino la quantità di immobili pignorati a causa di crediti inesigibili, credo di non sbagliare nel pensare che il 2014 ci riserverà brutte sorprese anche su questo versante. Prima o dopo quegli immobili dovranno essere liquidati (magari insieme a tutta la ex-banca)

Per il 2014 si prevede una maggiore disponibilità di denaro che le banche metteranno a disposizione dei cittadini per l’acquisto di immobili ad uso residenziale grazie anche ai provvedimenti emanati di recente dal Governo Europeo ed Italiano, con l’idea di istituire un fondo di garanzia per l’acquisto “prima casa” che sarà messo a disposizione soprattutto ai richiedenti con contratti di lavoro precari e comunque con poche garanzie.

 

Dopo aver parlato di banche e mutui cerchiamo ora di fare un quadro del mercato immobiliare di ieri , oggi e domani.

Dopo la crisi finanziaria del 2008 le compravendite sono iniziate a diminuire fino ad arrivare al 2012 con un calo  all’incirca del 30% rispetto agli anni precedenti. Questo ha determinato un flessione negativa sul valore degli immobili sia per quanto riguarda le vendite che gli affitti.

Insomma signore e signori la festa è finita anche per il mercato immobiliare italiano, i prezzi stanno tornando vicini ai livelli pre euro. Se avete degli immobili ed avete intenzione di venderli, toglietevi dalla testa di rivedere i “favolosi prezzi” del 2007-2008. Dunque i prezzi delle case sono crollati.

 

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Il primo semestre 2013 è stato caratterizzato da un incremento delle compravendite favorito dal crollo dei prezzi delle case.

Chi ha risentito maggiormente il calo del mercato?..... Soprattutto gli immobili di grossa metratura dove il potere di acquisto risulta essere ancora buono solo per una piccola parte di popolazione, da questo si evince che minor richiesta a fronte di una grande offerta causano la discesa del valore.  Per quanto riguarda le piccole metrature, hanno si risentito della discesa dei prezzi in quanto si è incominciato a costruire alloggi nuovi, e di piccola metratura e dove i costruttori, hanno dovuto abbassare la loro richiesta al metro quadro per poter vendere e ricapitalizzare. Questo farà si che anche i proprietari di immobili vecchi si adeguino e quindi riducano la richiesta in modo tale da risultare conveniente  acquistarli, ristrutturarli ed avere un costo finito di una centinaia di euro inferiore alle nuove costruzioni, perché si sa, a parità di costo, i potenziali acquirenti riversano sul nuovo.

 

Quindi quello che stiamo notando è un inversione di tendenza, e cioè mentre negli anni a dietro a parità di prezzo, si preferiva acquistare il nuovo, adesso invece  si preferisce e si preferirà  acquistare il vecchio, soprattutto quello di grossa metratura, che risulterà un affare maggiore rispetto al nuovo, naturalmente favorito da una richiesta più bassa e che forse,  risentirà nel 2014 ancora di una leggera flessione a ribasso.

 

Concludo dicendo che credo sia arrivato il momento per chi ha intenzione di vendere, di mettere il proprio immobile sul mercato al giusto prezzo di oggi per evitare di perdere ancora qualcosa nel 2014. A chi è intenzionato ad acquistare qualcosa suggerisco di farlo adesso perché finalmente è arrivato il momento giusto, sia per uso personale che per un eventuale investimento.

 

Gli immobili di grossa metratura saranno degli affari,  mentre quelli  piccoli hanno una buona rendita annua che va dal 4% in su.

Dunque liquidate oggi, tenete i soldi fuori dalle banche, e al limite, state pronti a ricomprare a quattro soldi ciò che ieri era diventato irraggiungibile per molti italiani.


 

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